华人在美国生活，不是租借别人房子当房客，就是买房出租分担经济压力。但有一类“专业租客”属于例外，他们每住一处都给房东们“上课”，留下痛苦记忆和教训。
所谓“专业租客”(Professional renter)，也叫“职业白住租客”、“老赖租户”、“恶房客”、“神仙房客”、“霸王租客”、“专业租霸”等，专指那些欠了房东的租金还不肯搬走的人，而房东及债主碍于法律条文对其无可奈何。“职业租客”主观上有故意拒付房租的恶意，是导致房屋租赁纠纷冲突的主要肇因，还容易引发其它的刑事案件和民事诉讼。尽管美国有完善的社会信用体系，使赖债和有犯罪前科的人难以遁形，但由于华人出租房屋时很少对租客进行信用背景调查，有的甚至没有比较规范的合约，因而经常沦为“职业租客”的受害者。美国许多地方法律偏向保护租客权益，客观上也加大了屋主赶走“职业租客”的难度。
本文透过一些案例和新闻事件，对“职业租客”这一社会特殊群体进行剖析，帮助房东及房客了解如何运用法律来保护自己的合法权益，以及如何采取恰当的行动制服“职业租客”，使受损程度降至最低限度。
● “职业租客”多以行骗为生
“租霸”的雷语：
— “我在美国呆了那么多年，租房没花过自己一分钱。”
— “在国外，我没什么亲人，不搬走是舍不得离开你。”
— “其实我是有钱人，我在国内的房子比你这屋值钱。”
纽约华裔警官黄先生曾接到法拉盛一位居民的报警，数度前往其住宅调解房东与一名恶房客之间的冲突。房东抱怨说，28岁女子周晓兰已霸占一间卧室长达半年，却仅交过一个月的租金和押金。不仅如此，周晓兰还谩骂房东，堵塞马桶，冬天开窗打电暖器。黄警官告诉房东，按法律规定，房客住满30天就算是居民了，不属于临时寄宿者，房东只能通过向法院申请强制驱逐令才可赶走周晓兰，这就是所谓的“30天法则”。警方无权处理民事经济纠纷。这名房东接受了黄警官的忠告，聘请律师打官司，最后由法警将周晓兰强制逐离。黄警官解释说，租客赖着不走，不交房租，房东也不能换锁或切断煤气水电，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警，反告房东持凶器威胁或打伤租客，警察到场时只会将房东逮捕。严重的话，房东还会被严禁返回自己的家，而租客却仍可继续住下去。
无独有偶，一名比较懂法的“职业租客”邸千也曾主动向黄警官报警，要求警方逮捕法拉盛140-58 ASH Ave家庭旅馆的房东范先生，理由是他在那里遭到了非法驱逐，房门被反锁，他无法再进入，房东还企图将其行李箱扔到街上。根据这些指控，警方确实可以逮捕房东，但黄警官鉴于报案人有犯罪记录，怀疑他所言不实，便进行了调查。房东范先生告诉黄警官，旅馆里自从住进这位45岁的大连男子邸千，就如同遭遇一场劫难。邸千非但连续数月不付房租，还不断向他要钱去赌场。借不到钱，邸千就搞破坏，撬门、砸锁、弄坏电饭锅，朝他脸上吐口水，还挥拳威胁说家庭旅馆不合法，准备去举报，除非给他3000美元。昨天邸千将牙签插入房门锁芯，范先生无奈只得换锁，邸千见状就报了警。黄警官不忍心逮捕受害者范先生，耐心劝说双方协商解决。最后邸千向范先生要了700美元，就此搬出家庭旅馆。
黄警官介绍说，房东赶走坏房客的最佳时机是在坏房客入住的30天以内。在这段时间内，房东若发现租客是麻烦人物，可将一个月内剩余的租金和押金退还，令其搬走。租客若不走，房东报警后警方有权勒令租客搬走。“职业租客”一般都知道头30天是一个关口，在这段时间内他们会伪装良善，蒙骗房东，使其不知不觉错过逐客时机，沦为待宰羔羊。“职业租客”多以行骗为生，对付过各种各样的房东。通常他们会谎称家庭背景良好，例如，邸某就曾吹嘘母亲是花泳教练，继父差点当上广东省体委主任，自己也是优秀运动员，而实际情况是“父母碰瓷儿老赖，躲债炼成滚刀肉”，婚前因不伦恋母癖被继父打出家门，婚后又因赌债累累妻离子散，六亲避之唯恐不及。本文所列的九句“租霸”雷语，均录自“职业租客”邸千之口，具有一定的代表性，足以反映“职业租客”们的心态和畸形人格。
当“职业租客”住满30天图穷匕见时，房东切忌与之直接冲突，只能通过法律途径解决。法院未作判决前，房东不得自行驱赶。在美国“非法驱逐”属于刑事罪，房客有权对“非法驱逐”造成其损失向法院要求三倍赔偿。房东正确的做法是，马上以挂号信方式通知房客在30天后搬走。30天后如果房客未搬走，房东可以向租房仲裁委员会(Rental board)起诉房客，申请驱逐令(Eviction)。如果法院寄来驱逐令之后房客还不走，房东可请求警察强制执行。警察若不受理，可记下其警徽号用于投诉。房客对于驱逐令不服可以上诉，但必须先搬走。房客所欠缴的租金，房东需另行通过民事诉讼来追讨。如果房客败诉，诉讼费用由房客付。对于房客赖债，法庭会把欠款记录写入个人信用报告里，跟随其一辈子。某些法院规定，涉案金额不足万元的案子由小额法院(Small Claims Court)审理，不得聘请律师。
● “职业租客”比房东更懂法
“租霸”的雷语：
— “赶我走？让我来教教你什么是美国法律吧。”
— “打官司你至少亏两万，给我五千我立马滚。”
— “我白住你房子能咋啦？你根本不配做房东！”
“职业租客”都是打定主意“将无耻进行到底”的，“极品无赖”更会钻尽法律漏洞来损人利己，因此房东们必须了解美国法律，加强防范意识。许多华人新移民为了节省开支，会选择住廉价的地下室房间（土库）或家庭旅馆床位，报纸上网站上也常年刊登地下室、家庭旅馆的广告。但是在美国，地下室出租属于违法，被严厉禁止；开办家庭旅馆无执照的也不合法，只是民不告官不究。正因如此，地下室、家庭旅馆的屋主最容易遭“职业租客”敲诈勒索。不过，屋主大可不必惊慌，当房管局(Building Department)接到举报派人登门检查时，如果主人不开门，检查员是不得强行闯入的，除非遇到火警等紧急情况。警察没有搜查证也不能擅闯民宅、砸门扰民。“职业租客”向警局告发房东换锁，未必都能奏效，因为究竟是房客丢了钥匙还是房东换了锁，得由证据证明，这就看谁提供的人证、物证更有力。
“职业租客”有时会以在租屋内丢钱丢物为由讹诈房东，要求赔偿。《世界日报》去年报道过一个案例，家庭旅馆孙老板为了赶走“职业租客”邸千，宁可赔钱劝退了全部租客，关闭旅馆，不料邸千又偷偷从屋外的消防梯爬入四楼空房内过夜。后来邸千借口在房间内遗失了一千美元，要孙老板赔偿。孙老板害怕被纠缠不休，便给钱了事。其实，房东对于房客在租屋内的财物失窃，是无需承担责任的，除非该租屋经常发生盗窃案，而房东未改善安全措施。房东所购买的责任保险，只负责赔偿租客在租屋外面（如楼梯、停车场、游泳池等公共场所）所发生的人体伤害事故。租客如有贵重物品，最好还是存放于银行保险箱，或自己购买租客保险(renter insurance)。假如租屋发生火灾，造成租客财物受损，那么房东的责任保险会作出赔偿。“职业租客”为讹钱费尽心机，房东须心细如发，昼警暮巡。
房屋设施损毁如果是租客所为，应由租客负责修复；如果损坏不是，则可要求房东修复。房东迟迟不修的，租客可自行修复，事后从租金中扣除预付的修理费。为厘清责任关系，拍照保存证据必不可少。一些屋主想通过提高租金来逼退恶房客，其实并不是好方法。法律规定，租金涨幅10%以下的，须提前30天通知租客；涨幅10%以上的，须提前60天通知。有的城市还限制涨租幅度。一位老太太16年前以350美元租下整栋House，16年里物价房价涨了很多，而租金却只按通膨率上调一点点。老太太握有合同拒绝搬走，屋主受拖累破了产。后来House由银行接手拍卖，却没人敢买，因为买主必须继承这位老太太。合同的重要性不言而喻。布鲁克林居民周女士把三楼套房出租给两名中餐馆打工仔，后来发现房内住着十人。因没有合同，法律不予保护。法官通知十名住客搬走时又特别宽限三个月，让房东叫苦不迭。
许多华人出租房屋没有合同，有些只写简单的合约，一旦发生纠纷就缺乏解决依据。而美国人崇尚契约精神，严谨的合同会规定租客不得将租屋改作商业用途，不得转租他人，不得增加人数，不得饲养动物。如果租客毁约，不按时交租金，改动房屋结构，破坏设施等，房东会以书面方式要求租客赔偿，并且搬走，然后向仲裁委员会(Rental Board)起诉租客。美国屋主出租房屋时还重视“严进”，会委托经纪人让租客提供社会安全号、信用记录、工资证明以及前任房东的推荐信。房东有权要求租客预付最后一个月的租金、押金、清洁费及信用背景调查费。对于有信用记录的租客，通常先收两个月租金再加一个月押金；对于无信用记录的租客，通常先收半年或一年租金再加一个月押金。押金(Security Deposit)是房东为保护财产免遭损坏，在租客搬走后可从中扣除房屋设施修理费用和清洁费用。
● “职业租客”怀恶意有备而来
“租霸”的雷语：
— “改天找两人来整死你，你看警察到底会抓谁。”
— “你缠着要我还钱，我就告你诽谤罪、骚扰罪。”
— “住你这儿费了我不少力，不给四五千能走吗？”
房东出租房屋时，如果执意要求承租人出具个人信用记录，会吓退所有“职业租客”。但是倘若房东被“职业租客”花言巧语蒙蔽，引狼入室，那么双方日后注定免不了一场恶斗。“职业租客”永远不会因为欠租金和给房东造成麻烦而愧疚的，相反他们巴不得房东遇车祸、猝死或被捕，从而得以趁机继续白住，反客为主。皇后区警署特别受害人案件小组曾遇到一名华裔中年男子的离奇报案，报案人David声泪俱下，诉说遭到“干爹”性侵犯，下体仍疼痛。警察、法医令他脱下裤子检查，结果没有找到任何他人DNA，也未发现肢体挫伤痕迹，却从其红肿的肛门内侧表皮组织中提取到黄瓜碎片。警方怀疑这是一宗假案。后经查明，原来David是“职业租客”，已欠“干爹”数月租金，还以母亲病危为借口向“干爹”借钱。“干爹”致电David母亲索债，双方为此爆发争吵。最后David因老母心力交瘁，被迫悻悻而去。
更令警方惊奇的是“干爹”岁数不大，比David年轻。David在这一地区经常搬家，欠下不少租金、赌债，租房过程中认爹认娘、认哥认姐是常事。知情人严先生透露，1971年David出生于哈尔滨，幼年丧父，因家庭变故迁居大连，继父是游泳教练。继父在把他培养成为运动员的六年里，曾不断性侵过他，促使他离家出走。另一位知情人罗小姐告诉警方，David自称是法拉盛大学点大道上的大亚橱柜瓷砖公司的送货司机，有一次挪用公司货款去赌博，向她借钱补上那笔货款。此后David几次三番约她见面，借口须当面还钱企图对她性侵，却至今未还钱。林登大道一栋独立屋地下室租户老吴说，David住在他家时曾吹嘘能帮人代办假结婚，骗了一名室友的钱之后就溜了。有一次老吴在街上望见David被两名男子拽住衣领逼着还钱。这样的“职业租客”谁遇上谁倒霉，房东们除了斗争别无退路，但斗争方法则大有讲究。
法律是一把双刃剑，对租赁关系双方各有禁戒。关系恶化时，双方都能从法律条文中找出投诉对方的理由。房屋出租后，房东对房屋进行例行检查须提前24小时通知租客，获允许才可进入。但法律规定紧急情况除外，例如楼上浴缸的水满溢，房东便可在租客不在时进屋查修水管。即便租客拒不合作，不让检查，但查房的机会和理由总是会有的，房东切忌贸然行事。此外，租客如果觉得房屋状况变得不适宜居住，可随时搬走，并要求房东退还不适宜居住期间的租金。此类情况包括：漏水，窗户破损，房子结构出现危险，供水不足，没暖气，没热水，电路系统故障，地面不卫生，老鼠和蟑螂为患，防火通道堵塞等。房屋管理部门接到租客投诉后，一般会给房东60天时间改正。当然，如果租客有违约行为，甚至在屋内从事非法活动等，那么，房东便有理由向法庭申请驱逐令，并依法向租客索赔损失。
相对租客而言，房东大多拥有物产，有一定的经济实力，而租客大多属于弱势群体。为维护社会安定，避免穷人流离失所，美国法律偏向于保护租客权益，这使得一些“职业租客”觉得有机可趁。但是诈骗、霸租、赖债，毕竟都是不道德行为，会引起公愤，社会环境对“职业租客”是不利的。屋主出租房屋遇上“职业租客”无论多么愤怒，都须保持冷静，不动声色地与之周旋，尽量套取对方更多的信息，收集人证物证，以备诉诸法律行动。如果能找到几个朋友愿意出具证词，指控“职业租客”在租屋内从事诈骗、偷窃、藏匿赃物、骚扰威胁室友和房东、猥亵儿童、企图纵火投毒、散布支持恐怖主义言论、贩卖假货假证等非法活动，就有办法将其绳之以法。“职业租客”到处作恶，必有不少受害者，我们可通过公布其资料，找到更多的受害者；另外还可从“职业租客”的社会关系中发现其软肋，以恶制恶。
与“职业租客”过招，既不能触犯法律，又要超出“职业租客”的思维逻辑，出其不意才能击中要害。最后提醒大家：在美国，只有执法官(Marshal)有权对“职业租客”实施强制驱逐；而“非法驱逐”属于刑事罪。
张伟
2016年6月6日
